Pourquoi les investisseurs choisissent des sociétés immobilières, comment économiser les droits d’enregistrement et les avantages d’une cession de parts.
Au lieu d’acquérir un bien immobilier via un acte notarié,
l’investisseur reprend les parts de la société qui détient le bien. Ces
sociétés patrimoniales à vendre sont activement recherchées par les
investisseurs immobiliers professionnels. Ce type de structure est
courant en Belgique dans l’immobilier d’investissement et présente des
avantages pour l’acheteur comme pour le vendeur.
Une société
patrimoniale détient et gère un ou plusieurs biens immobiliers, tels que
des immeubles résidentiels, des locaux commerciaux, des bureaux, des
entrepôts ou des biens locatifs. Lors d’une cession de parts, le bien
reste la propriété de la société, seul l’actionnariat change. La
structure existante est donc entièrement conservée, y compris les baux,
les dossiers administratifs et l’historique.
Pourquoi les investisseurs recherchent ces sociétés
Lors
d’un achat immobilier classique, des droits d’enregistrement de 12% à
12,5% ainsi que des frais notariés s’appliquent selon la région. Dans le
cas d’une acquisition de parts de société, aucun droit d’enregistrement
immobilier n’est généralement dû sur le bien. Pour les investissements
importants, cela représente une économie significative.
La latence fiscale : un élément de négociation
L’économie
de droits d’enregistrement ne signifie pas que la valeur économique
totale est acquise sans contrepartie. Les investisseurs professionnels
tiennent compte de la latence fiscale : l’impôt potentiel lors d’une
future cession du bien au sein de la société. C’est pourquoi le prix des
parts est presque toujours négocié à la baisse. Pour les investisseurs à
long terme, cet élément est souvent neutre. La combinaison du prix
réduit et des droits d’enregistrement évités peut améliorer
significativement la rentabilité.
Avantages pour le vendeur
Le
vendeur reçoit le prix convenu pour les parts. Dans de nombreux cas,
cette plus-value n’est pas imposée selon la réglementation actuelle,
sous réserve de la situation individuelle et des évolutions possibles de
la fiscalité des plus-values. N'oubliez
pas de déterminer avant le 31/12/2026 le point fiscal de départ de
votre société afin d'éviter une taxation inutile des plus-values à
l'avenir!
Une transmission efficace de l’immobilier
Au-delà
de l’avantage fiscal, la structure immobilière reste inchangée. Les
baux, permis, documents administratifs et historique financier restent
dans la société. Pour les investisseurs souhaitant acquérir plusieurs
biens ou développer leur portefeuille, l’achat d’une société immobilière
est souvent une solution efficace.
Avec un accompagnement
adéquat, une société patrimoniale à vendre peut être avantageuse pour
les deux parties. Les économies de droits d’enregistrement, la latence
fiscale et la continuité structurelle font de la cession de parts une
méthode efficace pour investir dans l’immobilier.