Waarom investeerders kiezen voor de overname een vastgoedvennootschap: hoe registratierechten worden bespaard en de voordelen van een aandelenoverdracht.
In plaats van het vastgoed via een notariële aankoop te verwerven, neemt de investeerder de aandelen over van de vennootschap die eigenaar is van het vastgoed. Dergelijke patrimoniumvennootschappen worden actief opgezocht door professionele vastgoedinvesteerders. Deze vorm van vastgoed overnemen via een vennootschap is in België een courante praktijk en biedt duidelijke voordelen voor koper en verkoper.
Een patrimoniumvennootschap bezit en beheert één of meerdere vastgoedobjecten, zoals appartementsgebouwen, handelspanden, kantoren, magazijnen of opbrengsteigendommen. Bij een aandelenoverdracht blijft het vastgoed eigendom van de vennootschap, terwijl enkel de aandelen van eigenaar veranderen. Hierdoor blijft de volledige structuur behouden, inclusief huurcontracten, administratieve dossiers en historiek.
Waarom zoeken investeerders een patrimoniumvennootschap?
Bij
een klassieke aankoop van investeringsvastgoed zijn notariskosten en
12% tot 12,5% registratierechten verschuldigd, afhankelijk van het
gewest. Bij de aankoop van aandelen van een patrimoniumvennootschap zijn
er in principe geen registratierechten op het vastgoed. Voor grotere
vastgoedinvesteringen kan dit een aanzienlijke besparing opleveren.
De fiscale latentie: belangrijk onderhandelingspunt
De
besparing op registratierechten betekent niet dat de meerwaarde
volledig behouden blijft voor de koper. Professionele investeerders
houden rekening met de fiscale latentie: de mogelijke belasting bij
latere verkoop van het vastgoed binnen de vennootschap. Daarom wordt bij
een patrimoniumvennootschap bijna altijd onderhandeld over een lagere
aandelenprijs. Voor investeerders die het vastgoed op lange termijn
aanhouden, vormt dit vaak geen probleem. De combinatie van lagere
aankoopprijs en uitgespaarde registratierechten kan het rendement
aanzienlijk verhogen.
Voordelen voor de verkoper
De
verkoper ontvangt de prijs voor de aandelen. In veel gevallen is op die
meerwaarde volgens de huidige regelgeving geen belasting verschuldigd,
afhankelijk van de concrete situatie en met mogelijke impact van de
nieuwe meerwaardebelasting. Vergeet
niet vóór 31/12/2026 het fiscale nulpunt van je vastgoedvennootschap te
bepalen om onnodige meerwaardebelasting in de toekomst te vermijden!
Efficiënte overdracht van vastgoed
Naast
het fiscale voordeel blijft ook de vastgoedstructuur intact.
Huurcontracten, vergunningen, administratie en financiële historiek
blijven in de vennootschap aanwezig. Voor investeerders die meerdere
panden willen verwerven of hun portefeuille willen uitbreiden, is een
vastgoedvennootschap kopen vaak een efficiënte oplossing.
Met
de juiste begeleiding kan een patrimoniumvennootschap te koop voor beide
partijen interessant zijn. De besparing op registratierechten, de
fiscale latentie en het behoud van de bestaande structuur maken een
aandelenoverdracht tot een efficiënte manier om vastgoedinvesteringen
over te nemen.