Verhuurt u als particulier een handelspand, kantoor, garage of commerciële ruimte? Dan kan de belasting in de personenbelasting aanzienlijk oplopen.
Veel particuliere vastgoedbeleggers verwerven al eens een opbrengsteigendom met commerciele gelijkvloers, een kantoor, een aantal garageboxen of KMO-unit en ontdekken pas na de aankoop van een handelspand hoe zwaar de fiscale behandeling van een handelshuur kan zijn. Waar verhuur van een woning aan een particulier doorgaans fiscaal gunstig wordt behandeld, geldt voor een handelspand, kantoor, garage, opslagruimte of commerciële gelijkvloerse ruimte een heel ander regime.
Wanneer een huurder het pand gebruikt voor zijn beroepsactiviteit, beschouwt de fiscus dit als verhuur voor beroepsgebruik. Dat is niet alleen het geval bij een klassieke handelshuur voor een winkel of horecazaak, maar ook bij de verhuur van kantoren, magazijnen, opslagruimtes, garages of andere ruimtes die beroepsmatig worden gebruikt.
Het grote verschil met woningverhuur is dat u als eigenaar niet belast wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. In plaats daarvan wordt de belasting berekend op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. De belastbare basis bestaat uit de brutohuur en eventuele huurvoordelen, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Die kostenaftrek is echter wettelijk begrensd, waardoor een aanzienlijk deel van de ontvangen huur uiteindelijk belastbaar blijft.
Het netto belastbare bedrag wordt vervolgens toegevoegd aan uw overige inkomsten in de personenbelasting. Daardoor kunnen de huurinkomsten geheel of gedeeltelijk terechtkomen in de hoogste belastingschijven. Voor eigenaars die reeds een beroepsinkomen, pensioen of andere belastbare inkomsten ontvangen, loopt de effectieve belastingdruk daardoor vaak veel hoger op dan aanvankelijk verwacht.
Wanneer de vastgoedactiviteiten een uitgesproken beroepsmatig karakter krijgen, kan de fiscus bovendien de inkomsten herkwalificeren als beroepsinkomsten. In dat geval kan niet alleen de belastingdruk stijgen, maar kunnen ook sociale bijdragen verschuldigd worden.
Wie als particulier een garage, kantoor, handelspand, magazijn of commerciële ruimte verhuurt, hoeft zich daarom niet zomaar neer te leggen bij deze vaak hoge belastingdruk. Er bestaan gelukkig alternatieve structuren die een aanzienlijk gunstigere fiscale behandeling kunnen opleveren zoals de private onroerende leasing.