De impact van het Decreet Ruimtelijke Economie op de verkoop van bedrijfspanden in Vlaanderen.
Eigendomsrecht is in Vlaanderen niet zo zelfsprekend als we wel denken ... In het bijzonder wie een bedrijf overneemt waarin vastgoed een belangrijke waarde vertegenwoordigt, kijkt beter bijzonder goed uit zijn doppen wanneer het vastgoed op een bedrijventerrein ligt dat door de overheid (of één van haar intercommunales) ontwikkeld werd.
Om het machtsmisbruik van bepaalde lokale overheden en intercommunales mbt de Wetgeving op de Economische Expansie te temperen, is sinds 26 augustus 2012 het Decreet Ruimtelijke Economie van kracht.
De Wetgeving op de Economische Expansie was in feite een kaperbrief die de lokale overheden en haar intercommunales toeliet om de door hun ontwikkelde bedrijventerreinen terug in te kopen aan boekwaarde.
De voornaamste kenmerken van het nieuwe decreet ruimtelijke economie:
1. Het terugkooprecht blijft behouden maar voor de gebouwen dient vanaf heden wel de venale waarde ipv boekwaarde betaald te worden. De gronden blijven echter nog steeds gewaardeerd aan geïndexeerde aankoopprijs. De verkoper draait vreemd genoeg volledig op voor de kosten van alle schatters, inclusief deze die optreedt voor de overheid.
2. De overheid dient binnen de 2 maand haar beslissing (tot terugkoop) kenbaar te maken.
3. Een weigering tot verkoop mag niet louter ingegeven zijn uit financiële motieven - maw toestemming tot verkoop a/e 3de mag niet gekoppeld worden aan een afkoopsom of meerwaarde belasting.
4. De overheid kan haar terugkooprecht ook pas uitoefenen na een regularisatie periode.
De volledige tekst mbt recht van terugkoop kan u hieronder terugvinden:
Decreet Ruimtelijke Economie,Codex Vlaanderen, afdeling 4:
Recht van terugkoop en recht van wederovername
Artikel 25. (26/08/2012- ...)
Publiekrechtelijke rechtspersonen actief inzake de ontwikkeling of het beheer van bedrijventerreinen kunnen bij het verkopen, in opstal, erfpacht of vruchtgebruik geven van hun gronden gelegen binnen bedrijventerreinen, in de onderhandse overeenkomst en in de authentieke akte een recht van terugkoop, respectievelijk een recht van wederovername opnemen zoals bedoeld in dit decreet, voor zover deze onderhandse overeenkomst en authentieke akte tot stand komen na de inwerkingtreding van dit decreet. Diezelfde personen kunnen bovendien in een onderhandse overeenkomst en in een authentieke akte voor de verkoop, het in opstal, erfpacht of vruchtgebruik geven van andere gronden gelegen binnen bedrijventerreinen een recht van terugkoop, respectievelijk een recht van wederovername laten opnemen, dit door zulks bij overeenkomst op te leggen aan de eigenaar of aan de persoon die het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik vestigt, eveneens voor zover de betreffende onderhandse overeenkomst en authentieke akte tot stand komt na de inwerkingtreding van dit decreet.
Artikel 26. (01/01/2018- ...)
De hierna genoemde personen moeten, bij de verkoop, het in opstal, erfpacht of vruchtgebruik geven van de hierna vermelde gronden gelegen binnen bedrijventerreinen in de onderhandse overeenkomst en in de authentieke akte die verleden wordt na de inwerkingtreding van dit decreet een recht van terugkoop, respectievelijk een recht van wederovername opnemen of laten opnemen :
1° iedere persoon aan wie een ondersteuning als vermeld in titel 3, afdeling 2, onderafdeling 1 of onderafdeling 3 of afdeling 3, is verleend en dit voor de gronden gelegen binnen het inrichtingsplan van de zone waarvoor de ondersteuning is verleend;
2° de onteigenende instantie die op basis van dit decreet voor de aanleg of heraanleg van een bedrijventerrein, de toegangswegen naar of bijkomende infrastructuur voor dat bedrijventerrein tot onteigening is overgegaan voor de gronden waarop de onteigening betrekking heeft;
3° de persoon die gronden heeft verworven krachtens het terugkooprecht, vermeld in artikel 32 van de wet van 30 december 1970 op de economische expansie en dit voor de aldus verworven gronden;
4° de persoon die gronden heeft verworven krachtens het terugkooprecht, vermeld in artikel 75 of 76 van het decreet van 19 december 2003 houdende bepalingen ter begeleiding van de begroting 2004 en dit voor de aldus verworven gronden;
5° de persoon die gronden of een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik heeft verworven krachtens het terugkooprecht of het recht van wederovername bedoeld in dit decreet en dit voor de aldus verworven gronden en rechten.
Artikel 27. (26/08/2012- ...)
§ 1. De contractuele clausules die, in de gevallen bedoeld in de artikelen 25 en 26, met betrekking tot het recht van terugkoop en het recht van wederovername worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst en in de authentieke akte, vermelden minstens het volgende :
1° de verplichting om de gronden en de opstallen aan te wenden voor een economische bedrijvigheid, de omschrijving van die economische bedrijvigheid, de algemene voorwaarden voor dat gebruik, de verplichting om over te gaan tot de bebouwing en exploitatie van de gronden en opstallen en de termijn waarin die verplichtingen gerealiseerd moeten worden;
2° dat het recht van terugkoop of het recht van wederovername van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik enkel kan worden uitgeoefend indien :
a) de koper of titularis van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik de volledige grond en de opstallen dan wel een substantieel deel van de grond gedurende meer dan twee jaar niet gebruikt of voor een andere bedrijvigheid gebruikt dan voor de bedrijvigheid, vermeld in punt 1°;
b) de koper of titularis van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik voor de volledige grond dan wel voor een substantieel deel van de grond de gestelde voorwaarden van gebruik niet naleeft;
c) de koper of titularis van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik de sectorale regelgeving schendt die op hem van toepassing is, en als daardoor ernstige hinder voor de overige bedrijven van het bedrijventerrein wordt veroorzaakt, waardoor een normaal beheer van het bedrijventerrein niet meer mogelijk is;
3° de begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername, waaronder minstens de verkoper of degene die het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik heeft verleend en de in paragraaf 2 vermelde overheden;
4° de prijs of wijze van prijsbepaling voor de terugkoop of de wederovername, in overeenstemming met het vermelde in artikel 29;
5° de rechten en verplichtingen vermeld in de artikelen 30, 31, 32 en 33.
§ 2. De in artikel 27, § 1, 3°, vermelde overheden zijn de gemeenten op het grondgebied waarvan de gronden liggen. Elk van de betrokken gemeenten kan even wel beslissen om in haar plaats haar autonoom gemeentebedrijf dat actief is op het vlak van de (her)aanleg van bedrijventerreinen, het intergemeentelijk samenwerkingsverband dat actief is op het vlak van de (her)aanleg van bedrijventerreinen en waarbij ze aangesloten is of de territoriaal bevoegde provinciale ontwikkelingsmaatschappij aan te wijzen als begunstigde van het terugkooprecht of het recht van wederovername. De gemeente moet, in voorkomend geval, die beslissing genomen en ter kennis gebracht hebben aan de verkoper, respectievelijk de verlener van de opstal, de erfpacht of het vruchtgebruik en dit vooraleer de authentieke akte vermeld in paragraaf 1 verleden wordt, zodat de akte de definitieve begunstigde van het recht van terugkoop of het recht van wederovername bevat.
Artikel 28. (26/08/2012- ...)
Het recht van terugkoop of het recht van wederovername :
1° kan bij de uitoefening door de begunstigde van dat recht beperkt worden tot een gedeelte van de gronden en de opstallen;
2° geldt onbeperkt in de tijd;
3° wordt ingevolge de bij wet voorgeschreven bekendmaking van de authentieke akte waarin het recht van terugkoop of wederovername is opgenomen, tegenstelbaar aan derden.
Artikel 29. (26/08/2012- ...)
§ 1. De terugkoop van de grond zal gebeuren tegen de prijs van de eerste verkoop, aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen. Als voordien reeds een verkoop werd toegestaan door de begunstigden van het recht van terugkoop, zal de terugkoop plaatsvinden tegen de prijs van de laatste verkoop waarvoor toestemming gegeven werd, aangepast aan de schommelingen van de index van de consumptieprijzen. De opstallen, met uitzondering van het materieel en de outillage die de gebruiker toebehoren en op de grond zijn gelegen, worden teruggekocht tegen de venale waarde van die opstallen op het moment van de terugkoop. De venale waarde van de opstallen wordt bepaald door een expert-schatter. Die wordt in onderling overleg aangewezen door de begunstigde die het recht van terugkoop uitoefent en door de eigenaar van de opstallen. Als beiden het niet eens raken, wijzen ze elk een expert-schatter aan. Die expert-schatters zullen in onderling overleg een derde expert-schatter aanwijzen en gezamenlijk de venale waarde vaststellen. Alle kosten van de vaststelling van de venale waarde worden gedragen door de eigenaar van de opstallen. Alle betrokkenen zijn ertoe gehouden de nodige medewerking te verlenen om de venale waarde vast te stellen.
§ 2. De wederovername van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik zal gebeuren tegen de prijs die wordt bepaald in de overeenkomst waarin het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik is toegekend. Die overeenkomst kan ook bepalen dat die prijs zal worden bepaald door een of meer expert-schatters. In dat geval wordt, in onderling overleg, een expert-schatter aangewezen door de begunstigde die het recht van wederovername uitoefent en door de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik. Indien beiden het niet eens raken, wijzen ze elk een expert-schatter aan. Die expert-schatters zullen in onderling overleg een derde expert-schatter aanwijzen en gezamenlijk de prijs bepalen. Alle kosten van de vaststelling van de prijs worden gedragen door de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik. Alle betrokkenen zijn ertoe gehouden de nodige medewerking te verlenen om de prijs vast te stellen.
§ 3. Voor de terugkoop of de wederovername is de begunstigde die het recht uitoefent, geen andere vergoeding verschuldigd dan de vergoeding bedoeld in dit artikel.
Artikel 30. (26/08/2012- ...)
De eigenaar of titularis van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik mag het goed verder verkopen of zijn recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik overdragen en persoonlijke gebruiks- of genotsrechten toekennen na voorafgaande toestemming van elk van de begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername. Bij een dergelijke verkoop of overdracht moeten de onderhandse overeenkomst en de authentieke akte waarin de overdrachten en rechten worden vastgelegd, in elk geval de clausules, vermeld in artikel 27, bevatten ten gunste van de oorspronkelijke begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername.
De toestemming wordt per aangetekende brief gevraagd, waarbij minstens het ontwerp van de akte en de omschrijving van de economische activiteit die uitgeoefend zal worden op de zone, worden gevoegd.
De begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername delen hun beslissing mee binnen een termijn van twee maanden vanaf de datum dat ze het verzoek om de voorafgaande toestemming hebben ontvangen. De begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername brengen elkaar op de hoogte van de genomen beslissing. Als binnen de termijn de beslissing niet is meegedeeld, wordt de toestemming geacht verleend te zijn onder de voorwaarde dat de nieuwe akte van verkoop of de akte van overdracht van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik de clausules, vermeld in artikel 27, bevat ten gunste van de oorspronkelijke begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername.
De begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername mogen de toestemming, vermeld in het eerste lid, weigeren of voorwaarden aan die toestemming koppelen, zolang die voorwaarden niet ingegeven zijn vanuit louter financiele motieven.
Artikel 31. (26/08/2012- ...)
Als de gronden of daarop opgerichte opstallen ter beschikking gesteld worden aan andere gebruikers door huur, of andere vergelijkbare persoonlijke gebruiks- of genotsrechten, moet in de overeenkomst waarbij het gebruiks- of genotsrecht aan de gebruiker wordt verleend, worden voorzien in :
1° de verplichting van de gebruiker om de gronden en opstallen aan te wenden voor de in de voorafgaande akten omschreven economische bedrijvigheid;
2° de algemene voorwaarden voor het gebruik;
3° eventueel de verplichting om over te gaan tot de bebouwing en exploitatie van het terrein of opstallen en de termijn waarin die verplichtingen gerealiseerd moeten worden;
4° een verwijzing naar dit artikel;
5° een overname van het bepaalde in artikel 33.
De eigenaar of titularis van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik, die de gronden of de daarop opgerichte opstallen ter beschikking heeft gesteld, draagt de verantwoordelijkheid voor het naleven door de gebruiker van de vereisten, vermeld in het eerste lid. Hij kan zich niet beroepen op de nalatigheden van de gebruikers om zich tegen de uitoefening van het recht van terugkoop of het recht van wederovername te verzetten. Het recht van terugkoop of recht van wederovername kan bij de uitoefening door de begunstigde ervan beperkt worden tot het perceel van de nalatige gebruiker.
Artikel 32. (26/08/2012- ...)
Voordat tot de uitoefening van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername overgegaan kan worden, moet de eigenaar of houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik in gebreke worden gesteld door minstens een van de begunstigden van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername en door die begunstigde aangemaand zijn om de vastgestelde schendingen, vermeld in artikel 27, § 1, 2°, binnen een jaar op definitieve wijze ongedaan te maken. De begunstigden van het recht van terugkoop of het recht van wederovername moeten die ingebrekestelling en aanmaning versturen binnen een periode van tien jaar nadat ze kennis hebben gekregen van het feit dat een van de omstandigheden, vermeld in artikel 27, § 1, 2°, voor de uitoefening van het recht van terugkoop of het recht van wederovername zich heeft voorgedaan.
Als de begunstigde van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername vaststelt dat er na het verstrijken van de termijn van een jaar, vermeld in het eerste lid, nog altijd of opnieuw sprake is van een schending van de verplichtingen die rusten op de eigenaar of de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik, kan hij of een van de andere begunstigden van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername overgaan tot terugkoop of wederovername. Als alle of verschillende begunstigden van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername willen overgaan tot terugkoop of wederovername, mag de eerste verkoper of eerste verlener van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik overgaan tot terugkoop of wederovername.
Als geen enkele begunstigde van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername zijn beslissing om van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername gebruik te maken, binnen een jaar na het verstrijken van de termijn van een jaar, vermeld in het eerste lid, om aan de vastgestelde schendingen een einde te maken, aan de eigenaar of houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik heeft betekend, kan het recht van terugkoop of het recht van wederovername slechts uitgeoefend worden na een nieuwe ingebrekestelling en aanmaning en het opnieuw toekennen van de termijn van een jaar om de vastgestelde schendingen ongedaan te maken.
Artikel 33. (26/08/2012- ...)
De gebruiks- of genotsrechten die door de eigenaar of door de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik aan derden zijn toegekend, nemen bij de uitoefening van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername van rechtswege een einde zonder dat daarvoor vanwege de begunstigde van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername een vergoeding verschuldigd is. De begunstigde van het recht van terugkoop of van het recht van wederovername die het recht uitoefent, kan evenwel beslissen om de gebruiks- of genotsrechten te handhaven die door de eigenaar of door de houder van het recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik toegekend zijn.
Artikel 34. (26/08/2012- ...)
De Vlaamse Regering kan nadere regels uitvaardigen voor de toepassing van de bepalingen in deze afdeling.